供应量空置率沈阳写字楼市场低迷是不争的事实，原因是供应过剩，还是需求不足莫衷一是。沈阳写字楼市场的沉寂归于多方面的原因，空置却是描述沈阳写字楼市场的第一个关键词，市场上有许多写字楼在空。沈阳市一家知名的房地产公司近期针对沈阳写字楼市场做了一份市场调查，针对目前写字楼比较集中的和平大街、太原街、北站、三好街四个区域，选择有代表性的十几家写字楼进行了走访结果显示，在被调查的总73.5万平方米的供应量中，消化量为47.9万平方米，空置率约34.8%。被调查项目中,1998年以前投入使用的项目面积为22.5万平方米，占供应量30。6%；1998年到2000年期间投入使用的项目面积是16万平方米，占供应量的21.8%；2000年以来投入使用的项目面积大约是35万平方米占供应量的47.7%。可见，近两年沈阳市写字楼的供应量出现了大幅上涨。

　　由于无法从正常渠道得到沈阳写字楼的市场总量，我们再采用另一种方法去估算写字楼的面积。按每栋楼建筑面积1万平方米至2万平方米，取中间值1。5万平方米，沈阳目前建好的写字楼（包括在酒店、宾馆内的字间），对外经营的国有企业办公楼和自营的办公大厦约100栋左右，供150万平方米。沈阳有700万人，平均人均写字楼面积在0.2平方米.写字楼经营较差的空置率达40%，经营较好的空置量约在10%左右，整个空置量约在30万平方米左右。此外还有竖立在街道旁的“混凝土框架”，一些闲置地块立项也是公建，原本也是要做写字楼的。
　　
　 需求据了解，截至去年，世界500强中有200家左右在沈阳有直接或间接的投资。如果每家按需求1000平方米写字楼计算，总需求量已是20万平方米。仅在五爱就有约3000个“东北总经销”和“地区代理”.沈阳市内各种电子市场、服装市场、家具市场、建材市场、汽车市场、五金市场、日常消费品市场上的各类“总经销”以10万计。如按每户需求在10平方米写字楼计算，总需求量在100万平方米左右。现在这些商家基本在摊位、宾馆住宅内完成“办公”。仅上述两类需求即能消化沈阳写字楼市场的80%，事实上还有大量的外地驻沈公司在宾馆酒店里办公，一些本地企业在网点住宅内办公。有人戏言，拆违对写字楼市场是个利好消息。　　

　 有效需求沈阳写字楼消费的有效需求仍显不足。进入沈阳的国际大公司很多，但许多属工业企业。这类企业的办公场所通常在厂区自建，对写字楼需求较少。缺少中等规模的外来企业，这类企业是写字楼消费主体。在北京，第三产业占GDP的比重每上升一个百分点将增加250万平方米写字楼的需求。沈阳第三产业的发展空间也昭示着巨大的写字楼潜在需求空间，和泰房地产的姚总说，沈阳是环渤海经济圈乃至东北亚的中心城市之一，区位优势非常明显。同时沈阳也是国务院批准的第一批历史文化名城。这些优势还需要进一步放大转化成实际的消费需求。

　 消费观念的滞后也导致了写字楼消费潜力没有完全释放出来。许多公司没有意识到写字楼的价值，仍延续旧有办公模式，停留在网点和自建的小办公楼内。写字楼消费的金融政策的门槛挡住了许多经济实力较弱的公司，写字楼目前消费贷款只能做到5成10年，而住宅则可以做到8成30年。在首付方面写字楼是住宅的2.5倍，在利息方面则差的更多。客户购买力过弱的情况下使其只能选择商住楼。

　　由于经营方面不够理想，写字楼的投资客户群还没有培养起来，减少了一部分需求，写字楼的二元消费结构没有建立起来。

　　沈阳写字楼推广观念落后，推广手段不足是市场没有热起来的另外一个原因。
　 有效供应 造成需求与供给不一致的原因是多种的，但产品与需求的偏差是其中主要原因。沈阳写字楼市场供应的产品50%以上是5年前建造的，其中80%是5年以前设计的。市场上许多产品都是低水平供应，这些产品从规划设计、配套建材上已经落伍，不能满足消费需求，但还充当着市场的主力，比如新基火炬大厦是上世纪80年代设计的产品。动力广告的王皓白说，沈阳仍是真正的专业写字楼的处女地。
　
　 黎明房屋开发公司的宋宝全董事长说，沈阳房地产从业机构和人员对写字楼的研究远少于对住宅的研究。原因在于写字楼开发、收益的回报属长线，以出租为主的写字楼一般需10年能收回投资，而住宅一般两年则销售结束，获得利润。再则，沈阳很少有操作写字楼项目非常成功的，缺少示范效应。

　 写字楼功能的不足使部分消费者选择了商住楼和公寓内办公。在杭州等地已经出现了“柔性办公”的理念，写字间能够提供简单休憩的功能，方便加班的公司。三好街的百脑汇项目则采用库房、商场和写字间都在一个大厦内的形式，非常适合做“总经销”的企业。一些消费者说选择在网点内办公是不用等电梯和停车方便，这也是目前写字楼比较突出的问题。辽宁省交通房地产开发公司的付俭总经理介绍说，即将开发的奉天银座项目将按照与驻厦企业1：1的比例建造停车场。这也意味着开发商开始下力气解决停车的问题。

　　沈阳缺少顶尖的写字楼项目，许多世界著名公司在沈阳几易办公地点，仍不能完全满意。新加坡APS设计师事务所的阎冰峰说，好的写字楼应该是一个综合体，除写字间外还要有餐厅、超市、美容院、健身房、书店等配套。这些在中润三好街项目和回回营改造项目的规划上已经能看到许多体现，这也是未来沈阳写字楼发展的方向。在上述两个项目还辅有住宅，解决住宅，解决了住与就近办公的需求。

　　未来开发写字楼的三大支点

　　面对现实的数字和结论，开发商并没有动摇投资开发写字楼的决心，原因是有三个“支点”稳稳地撑起了开发写字楼的未来。

　　在建项目嘉盛大厦的副总经理指出：沈阳市有很多刚刚起步的小公司仍然在单元式住宅或酒店办公，这对公司的形象和信誉度都会有影响。按照市场规范走，这一部分人终将搬到写字楼里办公。这一部分客户群体不在少数，只要产品质量上乘，价格合理，完全可以将这部分人作为未来写字楼的客户资源之一。

　　说到写字楼，经常被提及的一名话就是“写字楼是城市或者区域经济的晴雨表”。以入世、申奥成功为大背景，“外来资本涌入，南方资本北上”成为北方特别是沈阳开发企业投资建设写字楼的又一大支点。加上沈阳市优越的地理位置，强有力的吸附能力，2003年实现“项目年”目标的招商引资力度，都使开发商对写字楼的前景深信不疑。

　　开发商投资写字楼的最后一支点就是现有供应将为“后起之秀”提供“可乘之机”。

　　从供应上看，沈阳现有的写字楼市场显然不能说是短缺，但是的确存在不少问题。用张玉红的话说就是“有效供给不足”。沈阳建工学院石海均教授在谈到现有写字楼的问题时说：现有写字楼的垂直交通是一个很大的问题，电梯普遍不足，在上下班高峰期问题尤为突出。另外，停车面积不足也经常是很多写字楼不得不面对的尴尬。这些问题说明，开发商在进行成本投入的时候没有超前意识，只满足于对现状的应付，对于仍然以租赁为主的写字楼市场来说，最后吃亏的还是开发商自己。还有，许多写字楼缺少足够的交际空间和休闲娱乐的配套设施，恐怕也属“硬伤”。

　　针对这些问题，新项目可以在自身的开发过程中有效借鉴，弥补旧有写字楼项目的不足，真正成为“后起之秀”，就会委容易把握住现有供应善的“可乘之机”。

　　对市场不要过分乐观

　　针对这三项利好，石海均教授对开发商提出了颇为理性的建议：加入世贸组织、申奥成功等所带来的利好效应是“细水慢流”而不是“开闸放水”，开发商对写字楼市场的估计更不要过分乐观。

　　石海均教授认为：在中国“入世”的大北景下，现在很多开发个业就想当然的认为外国外地的公司会一涌而进中国，进入北方沈阳。事实上中国也好、沈阳也好，早在入世之前就已经在招商引资，况且“入世”的利好效应反映在入世整个过程中，是“细水慢流”的过程，而不是像“开闸放水”一样，所有的利好效应集中在同一时间内出现。其次，“南方资本北上”是毫无疑问的，但是沈阳只是众多选项城市中的一个，也许它被选择的可能性很大，但绝对不是惟一，不能分理想化和绝对化。