根据物业管理在房地产开发、建设、使用各阶段的不同作用及特点，物业管理的运作可分为以下
四个阶段：物业管理策划阶段、物业管理的准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的运作阶段。 　　1、物业管理的策划阶段：所谓物业管理的策划阶段，是指物业管理企业在接管物业之前就提早介
入，以物业管理的角度对物业环境、功能、使用、维修、施工 、设施提出建议。为物业今后的投入使
用创造条件，并且最大化节约资金。为今后良好的物业管理打下基础。同时，根据物业的建设特点，依据购买使用者的物业管理服务要求，初步制订物业管理服务档次、确定服务标准及服务项目。
　　2、物业管理的前期准备阶段：物业管理的前期准备阶段，　一般在物业竣工投入使用前八个月开始。 主要工作包括：决定自行组建、选聘物业管理公司或顾问公司参与管理。制订物业管理前期开办财务预算及年度预算，制订物业管理整体动作方案，编制物业管理所需的各种文件，包括：《管理公约》、《住户手册》、《住户守则》、《装修规则》、《停车场规则》物业收楼文件》、《租约》等。拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选聘管理人员及培训。设计各部门的运作方案规章制度。由于物业管理前期准备阶段的专业性非常强，故此聘请专业物业顾问公司 以其丰富的经验、成熟的专业管理技术作为支持是今后成功于否的保障。成功的前期准备阶段可后期实际运作打下良好的基础，可以极大避免今后管理的随意性，最大限度地规避今后的管理风险，并充分体现发展的建设目的。
　 3、物业管理的启动阶段：物业管理的全面启动阶段，是以物业的接管验收为标志。此阶段包括： 物业的接管验收、办理客户收楼、入住手续、全面物业管理服务的展开、建立物业的档案资料、客户资料、除执行日常管理工作外还要制订整个物业的 管理、保养、维护计划。这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种计划的同时，要严格执行环环相扣。在为客户提供服务的同时，加强沟通宣传管 理公司的管理规定，以谋求客户的理解支持并及时根据客户的要求，调整各种管理计划，以求更加适合、满足客户之需求。
　 4、物业管理的日常运作阶段：此阶段最主要的内容包括日常综合管理服务的稳定与提高。其中包
括：物业维修管理、设备维护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管 理等。在为客户提供
优质服务的同时，以《管理公约》及其他管理规定为依据，处理各种管理当中出现的问题并合理利用
财务资源，做到开源节流，提高资金利用率，改善物业的使用功能。对管理工作进行定期检讨、计划
未来、训练员工及灌输新知识为管理的提高打下基础。 物业管理的复杂性、系统性、专业性的特点决
定了管理的难度。为此良好的内外部环境对提高物业管理水平就显得尤为重要。